CPA. MBA Joaquín Fernández

El régimen de vivienda promovida está regulado por la Ley. 18.795 del año 2011 y tiene por objetivo principal fomentar la construcción de viviendas y su acceso a ellas por parte de los sectores socio económicos medios y bajos de la sociedad en zonas donde ya existe infraestructura instalada.

Mediante esta ley se promovieron una serie de incentivos fiscales para la construcción de nuevas viviendas y la refacción, reciclaje o ampliación de viviendas ya existentes en determinadas zonas en Montevideo de acuerdo con el mapa debajo:

Vale la pena señalar que el régimen de vivienda promovida es aplicable a todas aquellas zonas urbanas que cuenten con saneamiento, ya que busca promover el uso de la infraestructura ya existente. En el interior del país, no es posible aplicar por los incentivos previstos en el régimen para construcciones realizadas en balnearios.

Cuáles son los beneficios para la construcción de nuevas viviendas(en zona C01)?

• Exoneración del 100% del impuesto a la renta correspondiente a la primera enajenación de los inmuebles construidos, hasta 10 años luego de finalizada la obra. Tasa aplicable: 25%
• Exoneración del 100% del impuesto al patrimonio por las obras en construcción. Tasa aplicable 1,5%.
• Exoneración del 100% del impuesto al patrimonio de las viviendas destinadas para la venta. La exoneración es por 3 años luego de la finalización de la obra en caso de que las viviendas no estén alquiladas y por 10 años en caso de estar alquiladas. El plazo se computa por el ejercicio fiscal de la finalización de la obra y los 9 ejercicios posteriores.
• Exoneración del IVA para la primera enajenación de las viviendas, y devolución del IVA compras en plaza de bienes y servicios destinados a la obra. Tasa aplicable: 10%. Adicionalmente, se encuentra exonerado el IVA importación de los bienes destinados a la obra.
• Exoneración del 100% del ITP(Impuesto a las transmisiones patrimoniales) al enajenante, en la primera venta de las viviendas, siempre que las mismas se realicen dentro de los 10 años posteriores a la finalización de la obra. Tasa aplicable: 2%.
• Exoneración del 100% del Impuesto a la renta aplicable a los arrendamientos devengados por las unidades construidas, hasta 10 años luego de finalizada la obra, de forma análoga a la exoneración del impuesto al patrimonio.

Cuáles son los beneficios para aquellos que adquieren las viviendas para alquilarlas?

• Exoneración del 100% del impuesto a la renta(IRAE, IRPF o IRNR) de los alquileres por 10 años. Tasa de anticipo o retención aplicable IRPF: 10,5%. A condición de que la vivienda sea permanente, es decir, cuente con un contrato de al menos 1 año de alquiler.
• Exoneración del 100% del Impuesto al patrimonio de las viviendas adquiridas por 10 años. A condición de que hubieran estado alquiladas al menos 6 meses en el año.
• Exoneración del 100% del ITP(Impuesto a las transmisiones patrimoniales) al adquiriente, en la primera venta de las viviendas, siempre que las mismas se realicen dentro de los 10 años posteriores a la finalización de la obra. Tasa aplicable: 2%.
• Exoneración del 100% del impuesto a la renta correspondiente a la primera enajenación para los fideicomisos financieros que cumplan ciertas condiciones previstas en la reglamentación, siempre y cuando las hubieran destinado a arrendamiento por un plazo no menor a 2 años. La exoneración es aplicable a las enajenaciones realizadas hasta 10 años de finalizada la obra. Tasa aplicable: 25%.

Todos los plazos de exoneración se computan por ejercicios fiscales cerrados, contemplando la fracción de año correspondiente a la finalización de la obra como un año y los posteriores. Para acceder a los beneficios, los inmuebles alquilados deberán estar destinados a vivienda permanente, es decir, contar con un plazo de alquiler igual o mayor a un año.

La ley de vivienda promovida también promueve el acceso al financiamiento para la compra de viviendas y busca facilitar el acceso a garantías de alquiler.

El uso del régimen de vivienda promovida

Desde la creación de la Ley de vivienda promovida en el año 2011 a la fecha, un total de 976 proyectos inmobiliarios promovidos por la ANV han concluido o comenzado sus obras. Estos 976 proyectos dan lugar a 34.016 viviendas a lo largo de todo el país, de las cuales 20.571 están ubicadas en Montevideo (Aprox. un 4,5% de las viviendas de Montevideo según el último censo). Por otro lado, el precio promedio por metro cuadrado habitable de los proyectos promovidos en Montevideo asciende a USD 2.645 de acuerdo con el informe publicado por ANV en enero de 2023.

A su vez, desde la creación de la ley las unidades monoambientes no contaban con exoneraciones impositivas. Sin embargo, a partir del Decreto 129/020, los monoambientes también gozan de exoneraciones fiscales, siempre y cuando las unidades de esta tipología no representen más del 25% del total del proyecto.  

Finalmente, es importante señalar que aquellos proyectos que no puedan ser promovidos y obtener exoneraciones por la presente ley por no cumplir con alguna de las condiciones establecidas, si podrán obtener beneficios fiscales a partir del Decreto 138/020. Los megaproyectos(costo total del proyecto: USD 3.000.000 aprox, entre otros requisitos) pueden obtener beneficios similares por la ley de inversión, siempre y cuando presenten un proyecto de inversión a la COMAP.

Por más información, contactarse con nuestro equipo de profesionales quienes podrán asesorarle al respecto.